【姫路市版】不動産（空き家・実家）売却マニュアル 基礎知識と手続きの流れとコツ
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姫路市で空き家・実家売却をする際の基礎知識と売却の流れと手続き、売却をうまく進めるためのコツについて解説しています。
目次
1. 初めての不動産（空き家・実家）
売却で知っておきたい基礎知識
1-1.不動産売却の種類
ここでは、不動産売却（空き家・実家）の売却の種類について説明しています。
ご自身に合う売却方法の選択にお役立てください。
1-1-1.不動産売却の方法は2種類
不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介（媒介）」、早く売りたい場合には「買取」が選ばれるのが一般的です。
※1「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介する事です。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取る事です。
【不動産売却の方法2種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 仲介（媒介） | 買取 | |
|---|---|---|
| 売る相手 |
|
|
| 仲介手数料 |
|
|
| 売れる価格 |
|
|
| 選び方 |
|
|
1-1-2.仲介（媒介）契約は3種類
不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は大きく３種類あります。
- 複数社とやりとりし、自分で買主を見つけたい方「一般媒介契約」
- 売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
- どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」
を選ぶのが一般的です。
【仲介（媒介）契約3種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 一般媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 売主が主体的に動き、複数数社と やり取りを行う |
不動産会社に全てお任せ | 一般と専属専任の間を取ったような形態 |
| 自分で買主を見つけて取引 | 〇 | × | 〇 |
| 依頼できる会社の数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 売主への報告義務 | なし | 1週間に1回以上 | 2週間に1回 |
| レインズ※への物件登録 | × | 〇 | 〇 |
| 選ぶべき人 |
|
|
|
※レインズとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。
1-1-3.空き家・実家売却の3つのパターン
空き家・実家の売却には、主に以下の３つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却に掛けられる時間的余裕等を鑑みて、合ったものを選びます。
〈空き家・実家の売却 3パターン〉
- 中古物件、もしくは古家付き土地として売る
- 更地にして売る
- 買い取ってもらう
中古物件、もしくは古家付き土地として売る
中古物件と古家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
おおむね法定耐用年数を目安として考えることが多く、木造戸建てなら例えば築20年を超えたあたりから、古家としての扱いになる傾向です。
建物を取り壊さずに売れるので、解体費用が掛からず、売却活動がしやすいことがメリットです。
更地にして売る
空き家・実家の傷みが酷い場合は家を解体し更地にした状態の方が、買い手がつきやすい場合があります。
買い取ってもらう
不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がつくまで時間のかかる空き家でも、すぐに手放すことが可能になります。
買取してくれるかどうかはやはり立地次第で、加えて売却価格は低くなりますが、すぐに現金化できるところが魅力です。
1-2.不動産（空き家・実家）売却にかかる税金・費用と使える控除・特例
1-2-1.税金・費用
不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。
【不動産売却にかかる税金・費用 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 概要 | 税額・費用の目安 | 支払い時期 | |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得税・復興所得税・住民税 | 不動産を売って利益が出た場合にかかる | まず譲渡所得を計算してから、指定の税率を掛ける。所有期間が5年を超えているかで税率が異なり、超えている方が税金は安くなる。 | 確定申告後 ※住民税は売却翌年の6月以降 |
| 仲介手数料＋消費税 | 仲介手数料には法令で上限が定められている。 消費税は基本非課税だが、仲介手数料等に対して消費税がかかる |
仲介手数料は、物件の売買価格×指定の料率（3～5%）程度。 その仲介手数料の10％分の消費税 |
契約・引渡時に1/2ずつ |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンの抵当権が残っている場合 | 個人で抵当権を抹消するための登録免許税は不動産1個に対し1,000円 司法書士に依頼した場合は2～3万円 |
契約終了時に清算 |
| 印紙税 | 契約金額によって左右される | 最低基準は契約金額10万円超え50万円以下で200円、5千万円を超え1億円以下のもので3万円 |
契約書類作成時 |
| 必要な書類の取得費用 | 不動産を売却するときに必要な書類を取得するための費用 | 一部につき300～500円程度であることが多い | 書類取得時 |
不動産売却時にかかる譲渡所得税・住民税は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。
「長期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）
「短期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）
【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 税金の内訳 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税 | 2.1％ | 2.1％ |
引用：国税庁 短期譲渡所得の税額の計算
1-2-2.使える控除・特例
現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。
【不動産を売却した時に使える控除・特例】
| 概要 | |
|---|---|
| 居住用財産の3,000万円控除 | マイホームを売った場合、要件を満たせば所有期間の長短に関わりなく譲渡所得から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁No.3302 マイホームを売ったときの特例 |
| 10年超えの居住用財産を 譲渡した場合の軽減税率の特例 |
マイホームを売った場合で、かつその保有期間が10年を超えていた場合、軽減税率が適用されるというもの、 |
| 特定空き家の3,000万円特別控除 ※令和9年12月31日まで |
相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除するというもの。 |
1-3.不動産（実家・空き家）売却の流れとかかる期間
不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。
かかる期間はトータルで、短くて約4か月、長くて1年程度です。
図 不動産売却の流れ
1 不動産会社に査定を依頼する
2 媒介契約を締結※ここまで1～2週間
3 売却活動開始
4 買主と売買契約締結※ここまで3～6ヵ月
5 決済・引き渡し※2週間～1ヵ月
6 確定申告※翌年
1.不動産会社に査定を依頼する
<売主様がすること>
- 「いつまでに」「いくらで」売りたいかを決めておく
売主様のご希望に出来る限り沿いつつ、約1週間で公正な価格を算出致します。
2.媒介契約を締結
<売主様がすること>
- 媒介契約時に必要な書類を準備しておく
査定価格にご納得いただけましたら、ご契約となります。
必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。
査定の依頼を頂いてから契約の締結まで、およそ1～2週間ほどかかる傾向です。
3.売却活動開始
<売主様がすること>
- 物件状況報告書と付帯設備表への記入
- 内覧の対応をする
不動産会社が用意する物件状況報告書と付帯設備表に記入し、業者ネットワークに売主様の物件の情報を流して、より好条件の買い手が見つかるようにしてもらいます。
居住しながら売却をする場合には、売主が内覧の対応をします。
その際水回りを重点的にクリーニングしていると好印象です。自分でしても、ハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。
4.買主と売買契約締結
<売主様がすること>
- 重要事項説明書・売買契約書の確認
- 必要書類の準備
- 手付金の受け取り
- 仲介手数料の半金を払う
買主から買い付けの申し込みが入ったら、不動産会社と一緒に重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をします。
そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約の締結を行います。
売却活動開始から売買契約締結までは、大体3～6ヵ月程度かかります。
なお、この際、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。
5.決済・引き渡し
<売主様がすること>
- 売却価格分のお金を買主から受け取る
- 仲介手数料の残りの半金を払う
- 鍵・書類を引き渡す
全て手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには2週間～1ヵ月程度かかります。
6.確定申告
<売主様がすること>
- 必要書類をそろえて確定申告を行う
確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。
書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。
2.姫路市で上手に不動産（空き家・実家 等）売却をするコツ
2-1.姫路市の不動産売却相場と概況
現在、姫路市の不動産の売却相場は、種類別に大体以下のようになっています。
【姫路市の不動産の売却相場 種類別】
| 戸建て | マンション | 土地 | ||
|---|---|---|---|---|
| 仲介……1,041万円 買取……729万円 |
マンション | 仲介……1,183万円 買取……828万円 |
土地 | 仲介……1,508万円 買取……1,055万円 |
姫路市の不動産（空き家・実家 等）売却相場の概況
姫路市における中古一戸建ての売却相場は、2023年に一時、下落しましたが、2024年の1月～6月にかけては2022年の平均売却価格と同じ水準に戻りました。
2023年の一時的に下落した理由は、姫路市の一戸建て需要が減ったのではなく、築年数が古い等の理由で安くなっている物件に人気が集まったためだと考えられます。
つまり、年によって多少の変動はみられますが、売却相場は一定の価格を保ったまま安定している状態です。
安定している理由として、姫路市では魅力的なまちづくりの一環として「様々な計画」が進められていることが挙げられます。
具体的に例を紹介すると、「ふるさと・ひめじプラン2030」という計画があり「姫路駅」と「英賀保駅」の間、エリアとしては手柄山中央公園付近に新駅の開業が決まりました。
交通の利便性が向上すれば、特に30～40代など一軒家を購入検討する世代からの注目が集まる可能性が高まります。
他の計画の影響も踏まえれば、需要増加の期待ができる状況といえるでしょう。
詳しくはこちら：【2024年版 総合】姫路市 不動産売却の動向と予測
2-2.姫路市で上手に不動産（空き家・実家 等）を売却するコツ
- 不動産が売れやすいタイミングで売却する
- 様々な条件の物件に対応しており、実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- 物件の価値をより高める提案をしてくれる不動産会社を選ぶ
不動産が売れやすいタイミングで売却する
不動産市場は変動が激しく、売れやすい時期や反対に売れにくい時期もあります。
売却するタイミングによっては損をする可能性もあるため、事前に不動産会社としっかりと相談し、売却計画や希望価格などを決めておくことが重要です。
様々な条件の物件に対応しており、実績が豊富な不動産会社を選ぶ
築年数が古い、損傷があるなど物件の条件が悪い場合は、対応してもらえないことがあります。
従って、効率よく手続きを進めるためにも、始めから実績が豊富で様々な条件の物件に対応している不動産会社を選ぶことがおすすめです。
事前にいくつかの不動産会社のホームページを見て、比較検討すると良いでしょう。
物件の価値をより高める提案をしてくれる不動産会社を選ぶ
立地や物件の状態によっては買い手が見つからないといった問題が発生します。
上手に売却する方法の1つとして、リフォームやリノベーションを施してから売却することを検討すると良いでしょう。
物件をより魅力的に見せることで自然と買い手も付きやすくなります。
また、残置物が残ったまま放置しているという空き家もあるかもしれません。
自分で片づけるのが大変な時は、專門の処理業者と繋がりがある不動産会社を選ぶとスムーズに手続きを行うことが可能です。
ステアーズ不動産株式会社では、空き家売却に力を入れており、最小限の資金で物件の付加価値を高める提案ができます。
また、解体して土地としての売却を希望している場合でも、解体業者と連携しているため、スムーズに手続きを進めることが可能です。
解体業者以外にも士業を始めとする様々な專門家との繋がりもあるため、幅広い悩みに対応しています。
無料査定も行っていますので、物件に関して気軽に相談ができます。
ステアーズ不動産株式会社HP：https://www.steers2103.com/
2-3.不動産売却事例集
姫路市の不動産売却事例についてご紹介いたします。
- 【姫路市編】扱いづらい不動産の売買手続きを円滑に進めた事例
- 【姫路市編】相続した空き家をスムーズに手放した事例
- 【姫路市版】相続不動産の分割方法や処分方法をアドバイスした事例
3.必要書類の詳細と入手場所一覧
不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
特に書類が必要になる4つを流れに沿って、「必要な主要書類」と「取得できる場所」を一覧で表にまとめました。
【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 流れ | 取得できる場所 | 主要な必要書類 |
|---|---|---|
| 媒介契約締結 | 法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 |
| 自己所有 | 間取り図（マンションと戸建て） | |
| 本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど） | ||
| 建築確認済証・検査済証（戸建てのみ） | ||
| 必要に応じ、土地家屋調査士に測量を依頼 | 土地測量図、境界確認書（土地と戸建て） | |
| マンションの管理組合・管理会社に自分で依頼 | マンション管理規約の書類（マンションのみ） | |
| マンションの維持費関連書類（マンションのみ） | ||
| 仲介売却なら不動産会社に発行依頼 | 重要事項調査報告書（マンションのみ） | |
| 不動産会社で記入 | 物件状況報告書と付帯設備表（戸建てのみ） | |
| 売買契約締結 | 自己所有 | 実印 |
| 市役所 | 印鑑証明書 | |
| 固定資産税評価証明書（固定資産税納税通知書があれば不要） | ||
| 法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 | |
| 決済・引き渡し | 市役所 | 印鑑証明書 |
| 法務局 | 抵当権など抹消書類 | |
| 自己所有 | 預金通帳 | |
| 実印 | ||
| 確定申告 | 税務署 | 確定申告書B様式（譲渡所得が出た場合に必要） |
| 確定申告書第三表（分離課税用の申告書） | ||
| 譲渡所得の内訳書 | ||
| 不動産購入時の売買契約書のコピー | ||
| 取得費用の領収書コピー | ||
| 不動産売却時の売買契約書のコピー | ||
| 譲渡費用の領収書コピー | ||
| 自己所有 | 源泉徴収票 | |
| 本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど） | ||
| 法務局 | 登記事項証明書 |
※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。
4.姫路市での不動産売却&確定申告時の
必要書類入手先住所・連絡先
姫路市で不動産の売却や確定申告を行う際に必要な書類の入手先・連絡先を掲載します。
市役所
【姫路市役所】
〒670-8501 兵庫県姫路市安田4丁目1番地
電話番号：079-221-2111
開庁時間：月曜日から金曜日の午前8時35分から午後5時20分まで
法務局
【神戸地方法務局 姫路支局】
〒670-0947 姫路市北条1丁目250番地
電話番号： 079-225-1915
HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/table/shikyokutou/all/himeji.html
税務署
【姫路税務署】
〒670-8543 姫路市北条1丁目250番地
電話番号：079-282-1135
電話相談：0570-00-5901
HP：https://www.nta.go.jp/about/organization/osaka/location/hyogo/himeji/index.htm
5. 姫路市での空き家・実家のおすすめ活用方法4選
空き家（実家）を相続で所有した場合のおすすめの活用方法を4つご紹介いたします。
【姫路市で相続した実家・空き家のおすすめ活用方法4つ】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 順位と活用方法 | 向いている地域 | 始めやすさ | 収益性 | リスク |
|---|---|---|---|---|
| 1位 戸建て賃貸経営をする |
姫路市中心部や東部、南部、西部 | ◎ | 〇 | △ |
| 2位 地域のコミュニティ施設として活用する |
姫路市全域（野里周辺、 網干区周辺など） |
◎ | △ | △ |
| 3位 民泊経営をする |
姫路城周辺、姫路駅周辺 | ◯ | △ | ◯ |
| 4位 オフィススペースとして 活用する |
飾磨区周辺、広畑区周辺、 大津区 |
◯ | ◎ | △ |
6.姫路市での空き家の処分に関する相談先
姫路市で空き家の処分に困ったときの代表的な相談先を掲載します。
ステアーズ不動産株式会社
〒671-1213
兵庫県姫路市勝原区宮田64-1
電話：079-280-2351
営業時間：9:00～19:00
定休：不定休
公共機関
姫路市役所本庁舎5階の住宅課で、空き家バンク相談を受け付けています。
受付窓口：姫路市役所都市局公共建築部住宅課
電話番号：079-221-2632
【姫路市役所】
〒670-8501 兵庫県姫路市安田4丁目1番地
電話番号：079-221-2111
開庁時間：月曜日から金曜日の午前8時35分から午後5時20分まで