姫路市における、「扱いづらい相続不動産の売買手続きを円滑に進めた方法」を事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

お客様は東京駅にお住まいの60代のF様です。
F様はお母様がお亡くなりになり、ご実家を相続することになりました。
F様は現在、東京に持ち家があり、ご実家に住む予定はありません。
そのため、相続したご実家を手放すことをお考えです。

F様は相続したご実家に住む予定がありません。
また、空き家として所持していても管理費や固定資産税がかかることを負担に感じており、なるべく早く手放すことをお考えです。

そこで、売却を早く済ませる方法について不動産会社に相談する事にしました。

F様は相続したご実家のある姫路市内で不動産売却に力を入れている不動産会社をインターネットで探し、いくつかの不動産に問い合わせた中で

• スムーズに売却するための方法をわかりやすく教えてくれた
• 査定から売却までの手続きを担ってくれるため、遠方に住んでいても安心して任せられる

上記2点が決め手となり、相談する不動産会社を決めました。

物件を売却する方法は主に「仲介」と「買取」の2種類があります。
まずは「仲介」と「買取」の違いについて説明させていただきました。

1.不動産売却の「仲介」と「買取」の違い

「仲介」と「買取」の違いは以下の通りです。

<仲介と買取の違い>

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買取の場合は不動産会社がリフォームなどを施し、価値を高めてから売ることを目的としているため、価格としては仲介よりも安くなります。

どちらの方法が売主様に適しているかは、物件の状態や売主様のご要望次第で変わります。

「仲介」は下記のような方におすすめです。

「買取」は下記のような方におすすめです。

F様のご実家は築年数が51年と古く、雨漏りなど修繕が必要な箇所があり「仲介」で買い手を見つけるまでには時間がかかる可能性があります。
F様は「できるだけ早く手放したい」というご要望だったため、「買取」をご提案させていただきました。

F様は弊社での「買取」を希望されたため、買い取り額を提示したところ、ご納得いただけたためすぐに取引成立となりました。

F様は遠方に住んでいらっしゃいましたが、スムーズに売却できたと満足されたご様子でした。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

お客様は神戸市にお住まいの40代男性のS様です。
S様はお父様がお亡くなりになり、築45年の一戸建てのご実家を相続しました。
現在は神戸市内のマンションで家族と暮らしており、相続したご実家に戻る予定はなく、売却をお考えです。

S様は相続した実家に移り住む予定はなく、売却を希望しています。
少しでも高く売却したいと考えていますが、S様は不動産売却に関する知識がなく、どうすれば高く売れるのかが分かりません。
ひとまず、不動産の価値を知りたいと思い、不動産会社に相談することにしました。

S様は相続したご実家のある姫路市で不動産会社を探すことにしました。
インターネットでいくつかのホームページを見比べ

• 物件の付加価値を上げる提案をしているため、高値での売却できる可能性が高まる
• 様々な専門家や業者と連携しているため、スムーズに手続きが進められる

といった点に魅力感じた不動産会社に相談することにしました。

S様の物件を査定した結果、築古ではありますが大きく劣化した部分は見られず、バス停が徒歩5分圏内にあり、バスで「姫路駅」まで約15分とアクセスが良く、好立地であることから相場より高く売却できると判断しました。
高く売りたいとおっしゃっていたS様には、一部をリフォームし売却することをご提案しました。

1.家を高く売る方法

家を高く売る方法には以下のようなものがあります。

一戸建ての水回り4箇所（お風呂・キッチン・トイレ・洗面所）の一般的なリフォーム費用は150万～250万円です。

ただし、リフォームは一概に必要なものではありません。
リフォームをして売却する場合、リフォーム費用が回収できない可能性もあります。
買主にリフォームいただくことを前提に安く売り出したほうが、結果的に利益は高くなるケースもあるため、不動産会社としっかり相談したうえで判断しましょう。

S様のご実家は、一度もリフォームをされていなかったため、お風呂やキッチン、トイレ、洗面所といった水回りをリフォームすることで家の価値が高まるのではないかとご提案しました。
S様は検討の結果、ご実家の水回り（お風呂・キッチン・トイレ・洗面所）だけをリフォームして、売却することにしました。

売却を開始し3か月後に、無事S様の希望価格で売却することができ、リフォーム費用も無事回収できました。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

お客様は岡山県にお住まいの40代のM様です。
お父様がお亡くなりになり、姫路市の投資用マンションを相続することになりました。
相続したマンションはお父様が15年前に購入したもので、ローンの返済が完了しておりません。

M様は数年前にご結婚され一戸建てを購入されたばかりで、マンションのローンを返済する余裕はないようで、売却を希望されています。

M様が相続された投資用マンションは、ローンの返済がまだ完了していませんでした。
マンションが空室になってしまったら月々のローン返済も負担になるため、マンションをどうにかして手放すことをお考えです。
しかし、M様は不動産売却をしたことがないため、何から始めたら良いか分かりません。

ローンが残っている投資用マンションを売却できるか、まずは不動産会社に相談することにしました。
マンションがある姫路市の不動産会社に相談しようと思いインターネットで調べると、

• 売却実績が豊富で幅広い悩みに対応している
• ローンの返済が困難になった場合の売却方法についての記載があった

といった点がご自身の問題解決につながると思い、相談する不動産会社を決めました。

ローンが残っている不動産を売却する場合は「ローンを完済する」と「抵当権を抹消する」の2つの条件を満たせば売却することができます。

1.ローンの残債がある不動産を売却する

住宅ローンの残債がある不動産の売却には、事前に以下の2つを確認しておく必要があります。

• ローンの残債額を確認する
• 不動産会社に依頼し、査定額を確認する

ローンの残債と査定額を確認すると、売却価格が残債を超える「アンダーローン」状態なのか、それとも残債が売却価格を超える「オーバーローン」状態なのかが明らかになります。

アンダーローンの場合（残債より売却額が高い）

売却金額でローンを完済できる場合、不動産会社に売却を依頼します。
買主が見つかったら、物件の引き渡し日に売却代金を使ってローンを一括返済できます。
また、ローンがある不動産には抵当権が設定されているため、売主は抵当権の抹消手続きを行う必要があります。

オーバーローンの場合（残債より売却額が低い）

査定額が住宅ローンの残債を下回り、売却金額でローンを一括返済できない場合があります。その場合は「自己資金で補填」しなければなりません。
また自己資金がない場合は、売却を延期してローンを払い続けることも選択肢の1つです。

2.「結果」

M様が相続した投資用マンションは、ローンの残債を上回る査定額でしたので、オーナーチェンジ物件として売り出す手続きを行いました。

駅近という事もあり、4か月後に売買契約が締結し、ローンを完済することができました。

「色々とサポートしてもらって助かりました」と満足していただけました。