姫路市における、「相続不動産の分割方法や処分方法」のアドバイスを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

1.神戸市にお住まいのK様が、
「兄弟と姫路市の相続物件を換価分割した」事例

お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

お客様は神戸市にお住まいの50代のK様です。
K様はお父様がお亡くなりになり、お兄様とご実家を相続することになりました。
遺産は実家の不動産がほとんど全部を占めています。
K様は現在、神戸市のマンションで暮らしており、一方のお兄様は県外に住んでいるため、2人とも相続したご実家に住む予定はありません。

K様はお兄様と話し合い、相続したご実家を売却し、そこで得た売却益をご兄弟で公平に相続するという結論に至りました。
K様ご兄弟はひとまず、相続したご実家にどれほどの価値があるのかを調べるために不動産会社に相談することにしました。

K様ご兄弟はご実家の正確な価値を知るために、ご実家のある姫路市のニーズを把握している不動産会社をインターネットで探しました。
様々なホームページを見比べた結果

• 無料査定を行っており気軽に相談できる
• 様々な士業と連携しており、専門的なアドバイスを受けることができる

といった点に惹かれた不動産会社に相談することを決めました。

不動産を平等に相続するには、「換価分割」が最も適当な手段になるケースが多いです。

「換価分割」とは、相続財産を売却して現金化して分割相続することをいいます。

換価分割の流れは下記になります。

• 換価分割について記載した遺産分割協議書を作成する
• 不動産登記の申請をし、相続人に名義変更する
• 物件の売却後、売却益を分配する
• 相続人がそれぞれ譲渡所得税を申告する
  （※相続財産の価格が相続税の基礎控除を超える場合は、相続税の申告も必要）

「2.」の不動産登記の名義変更には、手続きを相続人の代表者が単独で行う「単独登記」と、相続人全員の同意と立ち合いのもとで手続きが行われる「共同登記」があります。

今回は遠方にお住まいのお兄様に代わり兵庫県にお住まいのK様が手続きを行っているため、K様は弊社が連携する司法書士のサポートのもと「単独登記」をすることになりました。

K様のご実家は登記後、約半年後に買い手が見つかりました。
換価分割の詳細や税金についても専門家から助言を得ることができ、手続きが円滑に行えたと大変喜ばれていらっしゃいました。

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

お客様は姫路市にお住まいの70代のW様ご夫婦です。
お子様たちの手間にならないよう生前対策として不動産ではなく現金で残すことにしました。

W様ご夫婦の2人のお子様は、それぞれ家庭を築いているため不動産を残す必要がないそうで、お子様たちに相続手続きの負担がかかることを懸念し、ご自宅の売却の相談に来られました。
また、売却後にご夫婦で住む家も探したいとのことです。

姫路市内のいくつかの不動産会社に行き、その中で

• 不動産の知識が無くても分かりやすい説明をしてくれる
• 相続に関して知識が豊富で信頼できる

と感じた不動産会社に相談してみることにしました。

W様ご夫婦は、姫路市内に新しく住宅を探す予定とのことでした。
しかし、自宅を売却した後もそのまま住み続けることができる「リースバック」という方法が存在します。

1.リースバックで自宅売却後でも住み続けられる

リースバックとは所有している不動産を第三者に売却し、売却後に第三者と賃貸借契約を締結することで、売却前と同じ不動産に住み続けられる取引方法です。

リースバックを利用するメリットとしては、

• 売却後も自宅に住み続けられる
• 引っ越しせずに賃貸物件に移行できる
• 不動産を迅速に現金化できる
• 物件の売却をご近所に知られずに済む

などが挙げられます。
引っ越しなどの手間を考えると、売却しても住む場所を変えずにそのまま生活できる点が魅力的です。

また、相続が「争続」となるケースの大半は不動産関連です。
事前に不動産を現金化しておくことは、後のトラブルを避ける有効な手段です。

2.リースバックの注意点

リースバックは特に持ち家比率が高い高齢者から需要があり、取引件数は年々増加しています。
ですが、リースバックには多くのメリットがある一方で、注意点も存在します。

リースバックの注意点

• 不動産の売却が相場よりも安くなるケースが多い
• 契約が「定期借家契約」の場合、期間満了で退去しなければならい場合がある
• 賃料の支払いの合計が、売却金額よりも多くなる場合がある

トラブルを避けるためにも不動産会社に依存せず、自らもリースバックの仕組みや条件について調べておくことが重要です。

参考：国土交通省｜住宅のリースバックに関するガイドブック（PDF形式）

3.「結果」

W様ご夫婦はお子様たちにも相談され、リースバックを利用することに決めました。

引っ越し先を探さなくてはいけないと思っていたW様ご夫妻は、このまま思い出の詰まったご自宅で生活できることを大変喜んでいらっしゃり、弊社にはファイナンシャルプランナーが在籍しているので、何か困った時に相談できる場所があると安心だとおっしゃっていました。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

お客様は大阪府にお住いの50代のN様です。
N様はお母さまがお亡くなりになり、姫路市にあるご実家である一戸建てを相続することになりました。
N様はすでに大阪府に持ち家があり、相続したご実家に住む予定はありません。
N様は売却を考えましたが、ご実家にはお母さまが生前使用されていた家具などが残された状態です。

N様はご実家の売却を希望されていますが、家具などが残された状態で整理や処分にお困りです。
ひとまずN様は売却を希望していることもありひとまず不動産に相談することにしました。

N様は相続したご実家のある姫路市で売却だけでなく、残置物の相談まで対応している不動産会社を探したいと考えました。
そこでインターネットで検索し、

• 残置物処分に関するサポートをしてくれるため安心して任せられる
• 地域密着のため姫路市の不動産市場に精通しており信頼できる

という点に魅力を感じた不動産会社に相談することを決めました。

売却を希望されるN様には、残置物などの遺品整理の重要性や解決策についてご説明しました。

1.残置物は仲介での売却を困難にする

仲介による不動産会社売却の場合、遺品などの残置物を全て整理し、何も残さない状態で物件を引き渡すのが一般的です。

仮に引き渡し時までに撤去するとしても、残置物が残されたままだと内覧時の印象が悪くなり、買い手が見つかりにくくなります。

2.遺品整理ができない場合の対応策

「人手が足りない」「忙しい」「荷物が多すぎる」など理由は様々ですが、遺品整理が困難な場合は大きく2つの対応策が考えられます。

ただし、遺品整理を専門業者に依頼する場合、時には悪質な業者とのトラブルになることもありますので、不動産会社と信頼関係のある業者に任せるのがおすすめです。

3.「結果」

N様は、弊社がご紹介した専門業者に残置物の整理や処分を依頼されました。

その後、弊社の仲介による売却を希望され、売却活動開始から約4カ月で無事に買い手が見つかりご実家を手放すことができました。

N様は「売却までの流れがスムーズで、任せて安心できた」と大変満足されていらっしゃいました。