空き家・空き地の売却について｜姫路市・揖保郡太子町「ステアーズ不動産」

「相続した実家が空き家になっている」「遠方の土地を放置している」など、空き家や空き地をどうしていいかわからないと言われるかは少なくありません。しかし空き家・空き地を放置し続けるのは所有者様の「損」につながるため、できるだけ早く売却などの適切な対応をとることをおすすめします。

こちらでは姫路市・揖保郡太子町の「ステアーズ不動産」が、空き家・空き地の問題や、売却のメリットなどについてご紹介します。お困りのことがありましたら、お気軽に当社までご相談ください。

全国的に深刻化する「空き家問題」

空き家を放置することは、倒壊や害虫、不法投棄といったさまざまなトラブルを招くリスクがあるなど多くの問題を伴います。そんな空き家が、近年増え続けていることをご存じですか？　総務省統計局が5年ごとに行っている「住宅・土地統計調査」の、2019年4月26日に発表されたデータは以下の通りです。

	日本の総住宅数	空き家数
2013年	6,063万戸	820万戸
2018年	6,242万戸	846万戸

このように、空き家は5年で26万戸増加しており、総住宅数の中で空き家が占める「空き家率」も13.6％と過去最高の数値となっています。空き家が多い都道府県は、山梨県をはじめ和歌山県、長野県、徳島県と続きます。このように、空き家は全国的な問題となっているのです。

空き家はさまざまなトラブルの温床になって近隣の方に迷惑をかけるだけでなく、所有者様の「損」にもつながります。もし将来的に活用する予定がないのであれば、すぐに売却するのがおすすめです。空き家が招く「損」は以下の通りです。

空き家対策特別措置法

空き家対策特別措置法

空き家が招く景観やゴミ、治安などの問題をふまえ、2015年に「空き家対策特別措置法」が制定されました。

これにより、倒壊のおそれや衛生上有害であるとみなされ「特定空き家」に認定された空き家は、所有者に撤去や修繕の命令が下されます。これに従わなければ空き家は矯正撤去。その費用も請求されるようになりました。

空き家に対する税負担の増加

空き家に対する税負担の増加

通常土地の上に建物が建っていると、「住宅用地の課税標準の特例」によりその土地の固定資産税は6分の1になります。

しかし「空き家対策特別措置法」によって「特定空き家」に認定された空き家にはこの特例が適用されなくなったため、「とりあえず空き家をおいておく」メリットがなくなりました。

MERIT01 固定資産税などを 払う必要がなくなる

空き家を放置することで生じる大きなリスクには、毎年の「固定資産税の支払い」があります。またその建物がどれだけ古くても、相続する際には土地の価値によって高い相続税が発生する場合もあるのです。

また「空き家対策特別措置法」によって「特定空き家」に認定されれば、固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例から外されて、税金は約5倍に上がります。こういった支払いも、売却することで必要なくなります。

MERIT02 維持費が かからない

家とは、人が住まなくなると想像以上に速いスピードで劣化していきます。中でも木造住宅の場合、虫が発生して床や天井などを穴だらけにしてしまいます。そうして老朽化した家は屋根瓦が落ちたり、壁が倒壊したりと近隣の方を危険にさらしてしまうのです。

また庭の草木が伸びれば害虫・害獣の棲みかにもなります。所有者様が管理できない場合は、管理を委託する費用も必要ですが、売却すればこういった維持費も不要です。

MERIT03 解体費用の心配が 不要

空き家が老朽化して危険な状態になれば、解体する必要に迫られます。「空き家対策特別措置法」によって「特定空き家」に認定された場合にも、撤去の命令が下されることもあり、それには費用がかかります。

空き家は放置することで税金や維持費がかかる上に、老朽化すれば解体費用のことまで考えなくてはなりません。「ただ放置している」なら、早めの売却を検討しましょう。

「空き家を売却する」と決めたなら、「売りやすくする」準備が必要です。「買いたい」と思ってもらえる状態にするために、以下のことをご提案します。

ハウスクリーニングをする

ハウスクリーニングをする

家は、きれいな見た目であるほど売りやすくなるため、業者にハウスクリーニングを依頼しましょう。状況に応じて、不要品の片付けから依頼したり、ご自分でできるところまで掃除しておいたりすることも可能です。

とくに玄関や水回りはチェックされやすいため、念入りにきれいにしておくことをおすすめします。

欠陥を修繕する

欠陥を修繕する

空き家に欠陥がある場合は、事前に修繕しておいたほうが売りやすくなる場合があります。ただし、費用をかけすぎてしまうと売却しても回収できないこともあるため、できるかぎり費用を抑えて行うのがおすすめです。

当社では修繕についてのご提案もさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

解体して更地にすることも 検討する

解体して更地にすることも検討する

建物がひどく老朽化している場合、解体して更地の状態にしたほうが売れることもあります。

ただし場合によっては、購入者が解体と同時にほかの地盤工事を望むケースなどもありますので、事前に行ったほうがよいかは慎重に判断しましょう。そういった点も、当社がアドバイスします。

空き家を売却するには、以下のようなさまざまな費用がかかります。売却金額がすべて手元に入るわけではありませんので、理解しておきましょう。

仲介手数料	売買契約の仲介を依頼した不動産会社に、成功報酬として支払う費用。目安は、以下の計算式で算出できます。仲介手数料＝「売却額×3％＋6万円」 + 「消費税」
測量費用	土地の境界線測量が必要な場合にかかる費用。一般的な金額は、50～80万円程度です。
抵当権抹消費用	不動産に付いている抵当権を抹消するためにかかる費用。不動産1件につき1,000円かかり、建物と土地がある場合はそれぞれに1,000円、合計2,000円となります。
専門家報酬	不動産の登記を弁護士や司法書士などに依頼した場合にかかる費用。
住宅ローン返済手数料	住宅ローンが残っている場合にそれを一括返済するため、借り入れ先に支払う手数料。金融機関により5,000円～3万円程度です。

～「最小限の投資で物件の付加価値を上げる」ご提案ができます～

空き家や空き地を売るには、それをいかに魅力的にできるかがポイントです。たとえば空き家ならリフォームやリノベーションなどをして付加価値を付けたり、老朽化した建物は解体して使いやすい更地にしたりして売り出します。

全体的に手をかけるのではなく、本当に必要な部分だけに最小限の投資をするのが当社の得意とする方法です。売主様のご負担をできるかぎり抑えて、利益を上げる。そんなご提案をいたします。まずはお気軽にご相談ください！

ターゲットに合わせた土地売却を

土地を売る際には、売る相手がどんな立場であるかを見極めることが大切です。たとえば、「その土地に家を建てたい一般消費者」なのか、「土地を活用したい個人投資家」なのか、あるいは「マンションやテナントなどの大規模な建設もしている不動産会社」なのか……。相手によっても、提示する価格を変える必要があります。

ターゲットの絞り方や価格決定については、当社がアドバイスいたします。一緒に戦略を立て、売却を成功させましょう。

相続した土地を売却する場合には、相続登記が必要になるなど通常より手間がかかります。スムーズに売却するために必要なことを知っておきましょう。また当社では相続した土地の売却も得意です。どうぞお気軽にご相談ください。

相続登記で相続する土地の名義換え
相続が発生して土地を取得したら相続登記により名義変更をし、その権利を確定することが必要です。それを怠ると、将来的に相続人同士でトラブルになることがあるからです。なお相続登記は法務局で行いますが、それには被相続人と相続人の戸籍謄本を用意したり、相続人全員で遺産分割協議書を作成しておいたりしなくてはなりません。こういった準備も、当社がお手伝いします。
不動産会社への売却依頼
相続登記が完了したら、不動産会社に売却を依頼します。当社は相続不動産の売却についても多くの実績を持っていますので、不動産の特徴などをふまえて適切なご提案が可能です。安心してお任せください。
「売れる土地」にする
土地の売却を成功させるには、「売れる土地」にすることが大切です。古い建物が建っている場合には解体したり、荒れている場合は整地したりして、「買いたい」と思ってもらえるような状態にします。これは、当社が得意とするところですのでご安心ください。
譲渡所得税の支払い
不動産売却によって利益が出た場合には、譲渡所得税を支払う必要があります。目安は、以下の計算式で算出できます。譲渡所得税＝譲渡価格－（取得費+売却費用）この税率は不動産の所有年数が5年を超えるかどうかで変わってきます。また利益が出た場合には翌年に確定申告も行わなくてはならないため、忘れないようにしましょう。